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In die Zukunft investieren

Pflegeimmobilien als Altersvorsorge

Der demografische Wandel in Deutschland ist in aller Munde. Längst belegen Zahlen, dass die deutsche Bevölkerung immer älter wird. Ein wichtiger Lösungsansatz ist eine Erbauung von Pflegeimmobilien, um Pflegebedürftigen neuen Wohnraum zu geben.

Ermittlungen des Statistischen Bundesamtes zufolge ist die Anzahl über 80-jähriger Menschen von 2011 bis 2015 von 4,3 auf 10,2 Millionen Personen angestiegen. Diese Entwicklung wirkt sich entsprechend auf den Pflegebereich aus, wie Prognosen Statistischer Ämter der Länder und des Bundes belegen. Aktuell sind deutschlandweit rund drei Millionen Menschen pflegebedürftig. Diese Zahl wird bis 2050 auf schätzungsweise über vier Millionen Betroffene ansteigen.

Als problematisch erweist sich, dass schon jetzt rund 90 Prozent aller Pflegeeinrichtungen in Deutschland komplett belegt sind. Spitzt sich die Lage zukünftig weiter zu, droht eine massive Lücke in der stationären Pflege. Ein Indiz für diesen Wandel ist der sogenannte Pflegeheim Rating Report, der auf die Zukunft der Pflegebranche eingeht. Dessen Auswertungen zufolge sind bis 2030 mehr als 300.000 neue Pflegeplätze notwendig.

Umso wichtiger ist es, dass diesem Problem schon jetzt entgegengewirkt wird. Ein wichtiger Lösungsansatz ist eine Erbauung von Pflegeimmobilien, um Pflegebedürftigen neuen Wohnraum zu geben. Private Investoren sind gesucht, die finanzielle Mittel für diesen Wachstumsmarkt bereitstellen. Eine solche Investition lohnt sich langfristig nicht nur für die eigenen Finanzen. Aus persönlicher Sicht ist diese Form der Altersvorsorge früher oder später vielleicht ebenfalls interessant.

Wie läuft eine Investition in eine Pflegeimmobilie als Altersvorsorge ab?

Potentielle Investoren müssen einen Neubau für Pflegeimmobilien nicht selbst vornehmen. Im Gegenteil: Diese Vorgehensweise ist mit so hohen Investitionskosten verbunden, dass diese Strategie für private Investoren zumeist unrealistisch erscheint. Vielversprechender ist die Option, in eine oder gar mehrere Wohnungen einer größeren Pflegeimmobilie zu investieren. Bei dieser Anlageform ist es beispielsweise vorteilhaft, dass die Mietverträge über mehrere Jahrzehnte und unmittelbar mit dem Betreiber vereinbart werden können.

Eine Erbauung der Pflegeeinrichtungen wird durch Bauträger oder Betreiber im Regelfall über ein bis zwei Jahre geplant. Unter Beachtung des WEG, des Wohnungseigentumsgesetzes, werden komplette Pflegeimmobilien in mehrere Einheiten unterteilt. Die unabhängig voneinander an verschiedene Investoren untergliederten Wohneinheiten setzen sich aus der jeweiligen Wohnfläche sowie einem bestimmten Anteil an Gemeinschaftsfläche zusammen. Häufig ist außerdem das Inventar der Appartements in den Kaufpreis der Immobilien inkludiert. Der Kauf der Pflegeimmobilie wird zumeist über einen spezialisierten Makler vorgenommen, der mit den Charakteristika der Immobilien vertraut ist und alle formellen Vorgänge regelt. Erfolgt ein Teil der Kostenübernahme über eine Finanzierung, sind entsprechende Gespräche mit der Bank schon im Vorfeld mit dem Kreditgeber zu führen. Die eigentliche Kaufabwicklung erfolgt durch einen Notartermin. Der Jurist veranlasst anschließend die Grundbucheintragung. Nach der Überweisung des vereinbarten Betrags geht das Eigentum automatisch auf den Investor über.

Wie hoch sind die Kosten für die Investition in ein Pflegeappartement?

Die Kaufsumme setzt sich aus den Kosten für das Objekt sowie den Grundstücksanteil zusammen. Je nach Größe der Wohnfläche, Ausstattung und Lage müssen Investoren mit einem finanziellen Aufwand von 80.000 bis 200.000 Euro rechnen. Darüber hinaus werden eine Grunderwerbssteuer, Notarkosten sowie Kosten für den Grundbucheintrag fällig.

Weshalb erscheint die Investition in Pflegeimmobilien so attraktiv?

Anleger profitieren von der Renditesicherheit, die sich auf etwa 5,5 Prozent beläuft. Unter Berücksichtigung steuerlicher Vorteile steigert sich der Anteil der Eigenkapitalrenditen auf bis zu acht Prozent. Ein weiterer Pluspunkt dieser Form der Altersvorsorge ist die derzeit bestehende günstige Zinssituation. Aufgrund der Niedrigzinsen wird eine relativ günstige Finanzierung von Immobilienprojekten gewährleistet, die automatisch eine höhere Gesamtrendite erzeugt. Zugleich entscheiden sich Investoren beim Erwerb einer Pflegeimmobilie für einen Sachwert, dessen Entwicklung unabhängig von der Inflation sowie Konjunktur verläuft.

Im Gegensatz zu einer Wohnimmobilie ist das Risiko einer Mietminderung durch Leerstand auf ein Minimum reduziert. Im Vergleich zu einer Eigentumswohnung sind die Betreiber zugleich Mieter der Objekte. Dadurch sind die Betreiber auch bei Leerstand zur Mietzahlung verpflichtet. Eigentümer profitieren von der hohen Sicherheit durch die über einen sehr langen Zeitraum bestehende Mietdauer. Zudem ist es geläufig, dass Mietverträge nach einem Auslaufen der ersten Vereinbarung verlängert werden. Der Anteil an Instandhaltungskosten ist im Vergleich zu anderen Immobilien stark limitiert. Eine dauerhafte Qualitätssicherung wird gewährleistet, da das Objekt regelmäßig durch Institutionen wie das Gewerbeaufsichtsamt, den Medizinischen Dienst der Krankenkassen oder den Verwalter überprüft wird.

Welche Nachteile hat eine Pflegeimmobilie?

Das größte Risiko ist eine mögliche Insolvenz des Betreibers. Allerdings ist diese Gefahr laut Studien wie einer Untersuchung von Ernst & Young (Stationärer Pflegemarkt im Wandel – Gewinner und Verlierer 2020) auf einen Anteil von 1,5 Prozent sämtlicher Betreiber beschränkt. Erschwerend kommt hinzu, dass der Terminus „Betreutes Wohnen“ staatlich nicht geschützt ist. Dadurch muss nicht jede altersgerecht konzipierte Wohnung automatisch barrierefrei sein. Zukünftig ist es zwar nicht ausgeschlossen, dass politische Entscheidungen die Wirtschaftlichkeit stationärer Pflege reduzieren. Dennoch wird der Pflegebereich zweifelsohne in den nächsten Jahrzehnten florieren.

Warum ist eine Pflegeimmobilie eine besonders gute Wahl?

Schon seit längerer Zeit haben sich Immobilien als stabile und sichere Sachwerte auf dem deutschen Markt bewährt. Die Wertentwicklung von Wohn- und Gewerbeimmobilien ist besonders deutlich hervorzuheben, da steigende Werte eines Gebäudes oft automatisch zu hohen Mieteinnahmen sowie lukrativen Renditen führen. Die finanziellen Negativfolgen einer Inflation werden dadurch kompensiert. Hinzu kommt, dass die Lage sowie der Zustand der Immobilien nicht die einzigen Faktoren sind, die sich auf die Wertentwicklung auswirken. Die Immobilienart spielt ebenfalls eine wichtige Rolle. Deshalb ist es empfehlenswert, von Beginn an langfristig zu denken. Aus diesem Grund ist eine Immobilie für Pflegebedürftige als Altersvorsorge besonders gut geeignet. Derzeit ist der Bereich zwar noch eine Nische, doch das Potential ist im Hinblick auf zukünftige Entwicklungen extrem hoch.

Welches Alleinstellungsmerkmal zeichnet eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage aus?

Eine Analyse der Wertentwicklung von Gewerbe-Wohnimmobilien verrät, dass das Angebot-Nachfrage-Verhältnis bei dieser Immobilienform relativ ausgeglichen ist. Tendenziell sind Wohn- und Gewerbeobjekte in Ballungszentren besonders gefragt. Ergänzend besteht derzeit ein massiver Nachfrageüberhang, der sich im Laufe der nächsten Jahrzehnte noch stärker erhöhen wird. Diese Prognose ist eine logische Konsequenz des demografischen Wandels, der zwangsläufig mit einem ansteigenden Bedarf an Pflegeimmobilien einhergehen wird. Je mehr Menschen pflegebedürftig werden, desto mehr Wohnungen sind notwendig, die den Bedürfnissen Betroffener entsprechen.

Worin besteht der Vorteil einer Pflegeimmobilie gegenüber einer klassischen Eigentumswohnung?

Tausende an Privatinvestoren stellen sich die Frage, ob und wie sie zur Absicherung ihrer Altersrente Kapital anlegen sollen. Ereignisse wie die letzte Finanzkrise bewiesen, wie riskant diverse Anlageformen sind. Eine andere Option zur Pflegeimmobilie ist eine klassische Eigentumswohnung. Langfristig ist ein Wohnobjekt für pflegebedürftige Personen der Eigentumswohnung jedoch einiges voraus. Nicht nur aus finanzieller Sicht, sondern auch zur eigenen Absicherung bietet eine Pflegeimmobilie im Vergleich zur Eigentumswohnung diverse Vorteile. Von der Mietsicherheit über den geringen Verwaltungsaufwand bis hin zum geringen Anteil an Renovierungskosten – diese Argumente und gute Aussichten auf hohe Renditen unterstreichen die Attraktivität der Pflegeimmobilie als Kapitalanlage.

Weitere Informationen finden Sie völlig unverbindlich und kostenfrei auf der folgenden Seite: Pflegeimmobilien als Kapitalanlage.