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Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

Tipps zur Finanzierung von Pflegeimmobilien als Altersvorsorge

Pflegeimmobilien sind eine attraktive Anlagemöglichkeit, die viele Vorteile bietet. Eine Finanzierung der Kapitalanlage ist über verschiedene Wege möglich.

In vielerlei Hinsicht ist eine Pflegeimmobilie mit einer Eigentumswohnung vergleichbar. Allerdings befindet sich die Immobilie stets in einer Pflegeeinrichtung. Diese Wohneinheiten – sogenannte Pflegeappartements – werden von Privatanlegern an Betreibergesellschaften vermietet bzw. verpachtet. Von dieser Einigung profitieren alle Beteiligten. Die Betreiber und Privatinvestoren bewegen sich auf einem Markt, der in Deutschland derzeit einen Umbruch erlebt. Der Bedarf an Pflegeplätzen ist in Deutschland hoch – Tendenz steigend. Suchen pflegebedürftige Personen in deutschen Ballungszentren nach einem Pflegeplatz, müssen sie häufig lange Wartezeiten in Kauf nehmen. Dieser Zustand wird sich in den nächsten Jahren noch verschärfen. Dem Statistischen Bundesamt zufolge wird der Anteil Pflegebedürftiger von derzeit rund 2,7 Millionen Betroffenen bis zum Jahr 2030 auf etwa 3,4 Millionen Menschen ansteigen. Bis zum Jahr 2060 wird sogar ein Anteil von rund 4,5 Millionen pflegebedürftigen Deutschen prognostiziert. Zur Entlastung der Pflegekassen wird zwar zunehmend auf einen Ausbau häuslicher Pflege gesetzt, damit Pflegebedürftige vermehrt in den eigenen vier Wänden betreut werden können. Doch die Anzahl von Menschen ohne pflegende Angehörige wird aufgrund niedriger Geburtenraten und weiterer Faktoren ebenfalls zunehmen. Deshalb ist eine Errichtung von Tausenden an neuen Pflegeimmobilien in den nächsten Jahrzehnten unerlässlich.

Welche Pflegeimmobilie darf es sein?

Die Bandbreite sogenannter Pflegeimmobilien reicht von Seniorenwohnungen (beispielsweise Betreutem Wohnen) über Tagespflegeplätze bis hin zu Wohnraum für die Schwerstpflege. Eine Investition in Appartements der Pflegeinstitutionen ist bereits mit geringem Aufwand möglich und verspricht eine attraktive Rendite. Einer der größten Vorteile sind nicht nur die Renditechancen von vier bis sechs Prozent. Pluspunkte wie ein Anspruch auf das bevorzugte Belegungsrecht sichern Privatinvestoren in mehrfacher Hinsicht ab. Eine Steigerung des investierten Kapitals bietet aus finanzieller Hinsicht Sicherheit. Dieser Rechtsanspruch räumt Investoren und nahen Familienmitgliedern die Möglichkeit ein, bei eintretender Pflegebedürftigkeit einen Pflegeplatz in der entsprechenden Immobilie oder gar allen Einrichtungen des Betreibers zu erhalten.

Wer ist zum Erwerb eines Appartements in einer Pflegeinstitution berechtigt?

Prinzipiell dürfen all die Personen in Wohneinheiten einer Pflegeeinrichtung investieren, die über entsprechende finanzielle Mittel verfügen. Unter bestimmten Voraussetzungen können Kaufinteressenten den Erwerb der Pflegeappartements mit speziellen Immobilienkrediten finanzieren. Besonders günstige Darlehen stellt die KfW, die Kreditanstalt für Wiederaufbau, zur Verfügung. Das Programm 153 – Energieeffizientes Bauen garantiert ein Immobiliendarlehen zu besonders günstigen Konditionen. Generell dürfen Freiberufler, Selbständige, Rentner, Beamte oder private Investoren die Pflegeimmobilien erwerben. Ergänzend steht es Unternehmen frei, in diese Immobilien zu investieren. Der Kauf dieses Anlageobjektes ist zwar an keine speziellen Voraussetzungen geknüpft. Allerdings sollten sich Kaufinteressenten vor Augen führen, dass Pflegeeinrichtungen keine Spekulationsobjekte sind. Vielmehr wird eine Pflegeimmobilie als langfristige Anlage betrachtet.

Wie können Wohneinheiten in Pflegeeinrichtungen finanziert werden?

Wer in eine Pflegeimmobilie investieren möchte, sollte natürlich über entsprechende finanzielle Mittel verfügen. Eine Vollfinanzierung der Objekte ist nur bedingt empfehlenswert. In diesem Fall ist die Gefahr sehr groß, dass die Rendite sinkt und schlimmstenfalls einen negativen Cash-Flow herbeiführt. Als Cash-Flow wird die Summe der durch die Immobilie gewonnenen Einnahmen sowie dem Betrag bezeichnet, der für die monatlichen Raten erbracht werden muss. Erfahrungsgemäß raten Finanzexperten bei dieser Form der Altersvorsorge zu einem Eigenkapitalanteil von 30 bis 40 Prozent.

Wodurch unterscheiden sich die Kreditkonzepte?

Wer die Pflegeimmobilie dennoch komplett durch Eigenmittel finanziert, muss sich über Aspekte wie die Laufzeit, Dauer der Zinsbindung oder Restschuld keine Gedanken machen. All diese Faktoren spielen bei Finanzierungskonzepten mit Kfw-Mitteln oder mit Immobiliendarlehen eine wichtige Rolle. Legt man einen Fremdkapital-Einsatz von 100.000 Euro sowie eine zehnjährige Laufzeit mit einem Sollzinssatz von 1,26 Prozent zugrunde, würde sich eine Rückzahlung der Summe bei einem KfW-Kredit auf acht Jahre und sieben Monate erstrecken – bei einer monatlichen Annuität von 979,58 Euro. Im Vergleich dazu würde eine klassische Finanzierung mit einem Immobiliendarlehen bei einer monatlichen Annuität von 986,45 Euro mit einem Sollzinssatz von 1,41 Prozent die 10-Jahres-Grenze überschreiten. Nach diesem Zeitraum wäre eine Restschuld von 16.595 Euro offen.

Welche Voraussetzungen müssen zum Erhalt eines KfW-Kredits erfüllt werden?

Dieses Beispiel zeigt auf, dass die Konditionen einfacher Immobilien- sowie KfW-Kredite deutlich voneinander abweichen. Dennoch ist der Anspruch auf ein KfW-Darlehen an bestimmte Voraussetzungen gebunden. Eine finanzielle Förderung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau ist möglich, wenn die Bauweise der Pflegeeinrichtungen als energiesparend eingestuft wird. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, erhalten die Käufer nach Antragstellung ein zinsvergünstigtes Darlehen sowie einen Tilgungszuschuss. Der Zinssatz variiert zwischen 1,25 und 1,55 Prozent. Je höher das Energiesparpotential, desto geringer sind die Sollzinsen. Der Kredit ist bis zu zwölf Monate nach Zusage abrufbar. Eine Verlängerung ist nur bis höchstens 36 Monate möglich. Die Höhe des Tilgungszuschusses hängt jeweils vom Einsparpotential ab.

Tipps zur Finanzierung einer Pflegeimmobilie: Wie erfolgt eine Besteuerung der Pflegeappartements?

Ein weiterer Vorteil der Finanzierung einer Pflegeimmobilie bezieht sich auf den steuerrechtlichen Aspekt. Im privaten Vermögen gewonnene Einkünfte aus der Verpachtung bzw. Vermietung der Pflegeappartements unterliegen generell der Einkommenssteuer. Diese Steuerhöhe wird in Abhängigkeit der persönlichen Umstände der Immobilieneigentümer berechnet. Der sogenannte Einrichtungskostenzuschuss sowie der Kostenaufwand für die Gebäudeherstellung können über einen Zeitraum von 50 Jahren steuerlich mit zwei Prozent je Jahr abgeschrieben werden. Die durch einen Weiterverkauf der Pflegeimmobilie erzielten Gewinne werden im Privatvermögen nach derzeitigem Steuerrecht nach zehnjähriger Spekulationsfrist als steuerfrei bewertet.

Wie verläuft der Kaufprozess eines Pflegeappartements?

Der Kaufprozess eines Appartements in Pflegeeinrichtungen erfolgt in mehreren Schritten. Zuerst sollten Kaufinteressenten eine Strategie entwickeln, wie die Immobilie finanziert werden kann. Wer sich für den Bedarfsfall den Anspruch auf einen Platz im Pflegeheim sichern möchte, sollte natürlich ein Objekt auswählen, das besonders geeignet erscheint. Da eine Altersvorsorge auch immer einen wirtschaftlichen Vorteil erzielen muss, sollten die Umstände und Renditechancen zueinander passen. Deshalb ist es sinnvoll, sich nicht nur auf ein Objekt zu konzentrieren. Unverbindliche Beratungsgespräche mit Anbietern der Pflegeimmobilien sollten über alle mit dem Kauf verbundenen Kosten sowie das Potential der Standorte Aufschluss geben. Referenzen der Bauträger sowie Betreiber sind edabei ine wichtige Entscheidungshilfe. Wer einen Kfw-Kredit in Erwägung zieht, sollte natürlich darauf achten, dass die Pflegeimmobilie alle baulichen Voraussetzungen erfüllt. Daraufhin sind potentielle Immobilienkäufer gut beraten, sich verbindliche Angebote erstellen zu lassen. Falls nötig, schließen sich Antragsverfahren für Darlehen und Beratungstermine über steuerliche Einsparoptionen an. Eine Finanzierung ist erst möglich, wenn alle durch das Kreditinstitut gewünschten Daten zusammengetragen und eine abschließende Rechnung über Rendite, Einnahmen und Ausgaben erstellt ist. Abschließend vervollständigt ein Termin zur notariellen Unterzeichnung des Kaufvertrags das Verfahren.

Fazit: In Pflegeheime investieren bedeutet, in die Altersvorsorge zu investieren

Wer eine zukunftssichere und lukrative Anlageform sucht, trifft mit einer Pflegeimmobilie eine gute Wahl. Von einer kompletten Finanzierung durch Eigenmittel raten Finanzspezialisten jedoch ab. Im Gegenzug haben Privatinvestoren bei entsprechender Bonität die Möglichkeit, die Finanzierung der Pflegeappartements durch eine Mischung aus Eigen- und Fremdkapital vorzunehmen. Wer aus einem großen Angebot potentieller Pflegeimmobilien schöpft, sollte sich für Neubauten entscheiden, die modernen Energiestandards entsprechen. In diesem Fall versprechen Kfw-Kredite ein besonders hohes Sparpotential.

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