Durch die Umstrukturierung von Pflegeimmobilien in separate Appartements entwickeln sich Pflegeeinrichtungen für Privatinvestoren in lukrative Anlageoptionen.
Der Pflegemarkt in Deutschland boomt. Längst vollzieht sich in Deutschland ein demografischer Wandel, durch den die Anzahl an Senioren stetig zunimmt. Durch medizinische Fortschritte und ein verbessertes Gesundheitsbewusstsein steigt die Lebenserwartung der Menschen an. Diese Tendenz führt wiederum zu einer erhöhten Nachfrage nach Pflegeplätzen, der in den nächsten Jahren und Jahrzehnten Rechnung getragen werden muss. Bestandsbauten mit einer Ausrichtung für den Pflegebedarf bedürfen einer Generalüberholung. Neue pflegegerechte Immobilien müssen errichtet werden. Doch diese Bauvorhaben sind mit einem hohen Kostenaufwand verbunden. Der Pflegemarkt bietet ein hohes Potential, das sich seit der Einführung des Pflegestärkungsgesetzes II im Januar 2017 noch verstärkt hat. Seitdem werden noch mehr Menschen als pflegebedürftig eingestuft. Deshalb ist der Pflegesektor auf effiziente Hilfe angewiesen.
Privat in Pflegeimmobilien investieren: Worauf achten?
Bedingt durch diese Entwicklung, haben sich Kapitalanlagen in Pflegeimmobilien durch Privatanleger bewährt. Wer sich den generellen Risiken eines Immobilienerwerbs bewusst ist und auf der Suche nach einer potentiellen Immobiliensuche nicht den Blick fürs Detail verliert, hat gute Chancen, sein Vermögen zu vermehren. Aufgrund der begrenzten Auswahl an bestehenden Pflegeimmobilien sind Privatanleger für die Pflegebranche in den Fokus der Aufmerksamkeit gerückt. Zunehmend gewinnen private Investoren für eine Finanzierung von Neubauprojekten an Bedeutung. Doch wer aus dieser Investition auf lange Dauer Profit erzielen möchte, muss lernen, seriöse von unseriösen Anbietern zu unterscheiden. Beispielsweise ist es hilfreich, sich nicht von unrealistischen Aussagen über eine mögliche Renditenauszahlung verleiten zu lassen.
Info: Pflegeimmobilien als Kapitalanlage eignen sich insbesondere für private Anleger, die großen Wert auf eine sichere Geldanlage legen – denn neben der Rendite spielt vor allem der Inflationsschutz eine große Rolle. Hierbei gilt es zu berücksichtigen: Um in eine Pflegeimmobilie zu investieren, wird ein Eigenkapital in Höhe von ca. 20 Prozent vorausgesetzt. Für den Erwerb einer Pflegeimmobilie ist insgesamt mit einem Anlagevolumen von mindestens 130.000 Euro zu rechnen.
Wichtiger Hinweis: Bei diesem Modell steht nicht die vorzeitige Selbstnutzung der jeweiligen Immobilie, sondern vielmehr die Kapitalanlage im Vordergrund. Ein Vorteil liegt jedoch im bevorzugten Belegungsrecht, das bei Eintritt des Pflegefalls greift. Dieses Recht bezieht sich nicht automatisch auf die eigene Pflegeimmobilie, sondern auf alle Wohneinheiten des jeweiligen Trägers.
Wann rentieren sich Investitionen in Pflegeimmobilien?
Eine Geldanlage in Pflegeimmobilien lohnt sich dann, wenn Investoren den Pflegemarkt verstehen. Zu hohe Erfolgsversprechen sollten Kaufinteressenten stets mit Skepsis betrachten. Mit einer Rendite von vier bis sechs Prozent sind die Gewinnaussichten bei Pflegeeinrichtungen im Vergleich zu Sparbüchern, Sparbriefen oder Festgeld sowieso schon sehr gut. Versprechen Anbieter jedoch noch höhere Gewinnchancen, ist Skepsis seitens potentieller Käufer durchaus angebracht.
Welches Potential bieten Betreibergesellschaften und Pflegeeinrichtungen für eine Investition?
Ergänzend zur Seriosität der Betreibergesellschaften sind Privatanleger gut beraten, das Potential einer Pflegeimmobilie genauer unter die Lupe zu nehmen. Der Standort der Pflegeeinrichtungen sollte gut gewählt sein. Ein Minimum von etwa 35.000 in der Umgebung wohnhaften Menschen ist ein guter Indikator dafür, dass sich die hohe Nachfrage an Pflegeplätzen über die nächsten Jahre und Jahrzehnte fortsetzen wird. Ist die Pflegeinstitution zudem zentral gelegen und vor Ort eine gute Infrastruktur vorhanden, sind bereits wichtige Auswahlkriterien für Privatanleger erfüllt. Da sich Betreibergesellschaften beim Leerstand der Wohneinheiten zur Mietzahlung verpflichten, sind die Mieteinnahmen für Eigentümer garantiert. Dennoch ist der Blick ins Detail aufschlussreich, um Rückschlüsse auf ein erfolgreiches oder erfolgloses Betriebskonzept zu ziehen. Erkundungen über die Kostenkontrolle, den Anteil an Pflegepersonal oder die Auslastung der Immobilie geben Einblicke in die Professionalität der Betreiber. Beläuft sich die Auslastung an Pflegeappartements auf weniger als 80 Prozent, ist dieser Wert besonders kritisch zu betrachten. Eine Auslastung von mindestens 90 Prozent ist heute in einem seriösen Pflegebetrieb normal. Möglicherweise lohnt es sich, sich genauer über andere durch das Betreiberunternehmen geführte Pflegeimmobilien zu erkundigen. Dieses Risiko – die drohende Insolvenz eines Betreibers – wird für Privatanleger von Pflegeimmobilien generell als größte Gefahr betrachtet. Dennoch sollten potentielle Investoren bedenken, dass sich auch dieses Risiko hierzulande auf gerade einmal 0,1 Prozent beläuft.
Ist der geringe Verwaltungsaufwand infolge der Investition in Pflegeinstitutionen ein Vorteil?
Ein Großteil der Verwaltungstätigkeiten wird durch Betreibergesellschaften der Pflegeimmobilien übernommen. Diese Dienstleistungen erfordern von Eigentümern der Pflegeappartements zwar weniger Aufwand und Mühe. Allerdings sollten sich Kapitalanleger darüber im Klaren sein, nur wenig oder gar keinen Einfluss auf die Verwaltung des Objekts ausüben zu können. Den Eigentümern der Pflegeeinrichtungen bleibt es verwehrt, angebotene Pflegedienstleistungen oder das Kostenmanagement des Unternehmens zu beeinflussen. Wer sich vor Unterzeichnung des Kauf- bzw. Mietvertrags einen Überblick über die Aktivitäten des jeweiligen Betreibers verschaffen möchte, sollte ebenfalls den Vergleich mit anderen Pflegeeinrichtungen des Dienstleisters vornehmen.
Für welche Maßnahmen müssen Privatinvestoren von Pflegeimmobilien Instandhaltungsrücklagen einplanen?
Wer als Privatanleger in ein Pflegeobjekt investiert, profitiert in aller Regel ebenfalls von den Vorzügen eines sogenannten Double-Net-Vertrags. Diese Vereinbarungen verpflichten die Käufer bzw. Eigentümer der Wohneinheiten dazu, einzig für Sanierungen an Dach und Fassade finanziell einstehen zu müssen. Die Kosten für alle anderen Sanierungsmaßnahmen werden im Regelfall durch die Betreiber übernommen. Diesbezüglich lohnt sich eine Kontrolle darüber, ob die Betreiber der Pflegeimmobilie über genügend Instandhaltungsrücklagen verfügen. Ist dies der Fall, ist ebenfalls ein wichtiger Faktor erfüllt.
Bestehen Prognosen zu Pflegeimmobilien als Geldanlage?
Der Pflegemarkt wird nicht durch konjunkturelle Schwankungen beeinflusst. Deshalb profitieren Investoren von einer erhöhten finanziellen Sicherheit. Weiterhin wird der Bedarf an Pflegeplätzen zukünftig ansteigen, so dass sich Investitionen in Pflegeimmobilien über Jahrzehnte hinweg als lukrative Kapitalanlage erweisen werden. Ergänzend sichern über mehrere Jahrzehnte andauernde Mietverträge mit der Option auf Mietverlängerung langfristig hohe Renditen.
Wie ist der Verfahrensablauf beim Kauf einer Pflegeinstitution?
Erfahrungsgemäß dauern Planungs- und Bauphase einer Pflegeimmobilie durch Bauträger und Betreiber über mindestens zwei Jahre an. Eine komplette Pflegeeinrichtung wird in Wohneinheiten unterteilt, die unabhängig voneinander an unterschiedliche Käufer veräußert werden. Der Kaufpreis inkludiert neben der Wohnfläche ebenfalls Gemeinschaftsflächen sowie das Inventar des Appartements. Häufig sind auf Pflegeimmobilien spezialisierte Makler für die Kaufabwicklung verantwortlich. Nur in Einzelfällen sind Käufe der Pflegeappartements direkt über die Betreibergesellschaft möglich. Die meisten Immobilienmakler nehmen vor dem eigentlichen Kauf zuerst eine Reservierung des ausgewählten Objekts vor. Die „offizielle“ Kaufabwicklung bedarf eines Notartermins, an den sich die Grundbucheintragung anschließt. Ist der Kaufpreis angewiesen, geht das Eigentum automatisch an die Privatinvestoren über. Der Kaufpreis setzt sich aus den Kosten für die Immobilie sowie den Grundstücksanteil zusammen. Die Grunderwerbssteuer müssen Käufer ebenfalls entrichten. Der Anteil an Notargebühren sowie den Kosten für den Grundbucheintrag beläuft sich auf 1,5 bis zwei Prozent des Gesamtpreises. Der Kaufpreis der Pflegeimmobilien beträgt derzeit je nach Lage, Ausstattung und Größe etwa 80.000 bis 200.000 Euro.
Fazit: Wann sollten Kapitalanleger in eine Pflegeeinrichtung investieren?
Finanzexperten empfehlen eine Investition in Pflegeeinrichtungen in den meisten Fällen. Werfen Kapitalanleger einen Blick auf den Pflegemarkt und informieren sie sich umfassend über mögliche Renditen, ist eine wichtige Grundlage zum Erwerb der Pflegeeinrichtungen geschaffen. Im Gegenzug ist der Kauf eines Pflegeappartements zwar nicht gänzlich risikofrei. Mit der richtigen Auswahl von Betreiber sowie dem Standort können die Risiken der Investition jedoch auf ein Minimum reduziert werden.
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