Eine Pflegeimmobilie ist eine Spezialimmobilie, die sich in Form eines Appartements in unterschiedlichen Einrichtungen befindet. Ob in einem Wohnheim mit angeschlossener Pflege, einem Pflege- und Altersheim oder einer Anlage mit gemischtem Konzept aus Pflegeheim sowie Betreutem Wohnen – Pflegeimmobilien verfolgen unterschiedliche Konzepte. Der Bedarf an Wohnobjekten, welche den Ansprüchen pflegebedürftiger Personen gerecht werden, ist hoch. Zahlen belegen, dass der Bedarf an Pflegeinstitutionen in den folgenden Jahren stetig ansteigen wird. Bereits aus diesem Grund ist eine Investition in ein Pflegeheim lukrativ und sinnvoll.

Der Bedarf an Pflegeimmobilien steigt durch den demografischen Wandel an

Das Alter von Senioren beim Umzug in ein Pflegeheim ist zwar innerhalb von vier Jahrzehnten von 65 auf durchschnittlich 80 Jahre angestiegen, dennoch erhöht sich die Nachfrage nach Pflegeeinrichtungen durch den überproportionalen Anstieg der älteren Generation stetig. Diese Tendenz wird sich in den nächsten Jahrzehnten zusätzlich verstärken, da die sogenannte Generation der „Babyboomer“ ab 2030 ins Rentenalter eintreten wird. Zusätzlich werden zahlreiche ältere Pflege- und Seniorenheime heute nicht mehr den gesetzlich festgelegten Standardvorschriften gerecht. Ansprüche an barrierefreie Wohnkonzepte, Personen- sowie Brandschutz können nicht erfüllt werden. Ersatzimmobilien müssen errichtet werden, die entweder vollkommen neu entstehen oder aufwändiger Modernisierungsarbeiten bedürfen. Doch diese Bauvorhaben kosten viel Geld. Ein Teil dieser Bauprojekte erfolgt zwar durch staatliche Initiative, allerdings sind zunehmend private Träger gefragt, die für die Erbauung der Pflegeeinrichtungen finanziell aufkommen. Durch die Unterstützung von Privatinvestoren soll der Mangel an Pflegeplätzen zukünftig kompensiert werden. Dieser hohe Bedarf bietet Kapitalanlegern finanzielle Sicherheit.

Info: Pflegeimmobilien als Kapitalanlage eignen sich insbesondere für private Anleger, die großen Wert auf eine sichere Geldanlage legen – denn neben der Rendite spielt vor allem der Inflationsschutz eine große Rolle. Hierbei gilt es zu berücksichtigen: Um in eine Pflegeimmobilie zu investieren, wird ein Eigenkapital in Höhe von ca. 20 Prozent vorausgesetzt. Für den Erwerb einer Pflegeimmobilie ist insgesamt mit einem Anlagevolumen von mindestens 130.000 Euro zu rechnen.

Wichtiger Hinweis: Bei diesem Modell steht nicht die vorzeitige Selbstnutzung der jeweiligen Immobilie, sondern vielmehr die Kapitalanlage im Vordergrund. Ein Vorteil liegt jedoch im bevorzugten Belegungsrecht, das bei Eintritt des Pflegefalls greift. Dieses Recht bezieht sich nicht automatisch auf die eigene Pflegeimmobilie, sondern auf alle Wohneinheiten des jeweiligen Trägers.

Risiken von Pflegeinstitutionen als Kapitalanlage im Überblick

Dennoch ist der Erwerb von Pflegeimmobilien auch mit einigen Risiken verbunden, die jedoch im Vergleich zu anderen Investitionen recht gering sind. Diese Risiken bilden sich insbesondere dann heraus, wenn keine Lösungen für die jeweilige Situation gefunden werden können. Treten mehrere Ereignisse völlig überraschend hintereinander auf, ist die Gefahr eines Verlustes ebenfalls gegeben. Allerdings ist dieses Szenario in der Realität relativ unwahrscheinlich.

Erstes Risiko: Falsche Standortwahl der Pflegeeinrichtung

Bei jedem Standort besteht ein theoretisches Risiko, dass die Lage der Pflegeimmobilie im Laufe der Zeit unbeliebter wird. Diese Entwicklung kann zur Folge haben, dass nicht mehr der Kaufpreis erreicht wird, der anfangs in die Immobilie investiert wird. Deshalb sollten Investoren den Standort der Pflegeeinrichtung von Anfang an gut durchdenken. Wird die Lage der Pflegeinstitution auch zukünftig den Ansprüchen älterer Menschen gerecht? Weisen zu Beginn vorgenommene qualifizierte Standortanalysen auf ein hohes Potential der Lage hin, ist ein stetig hoher Bedarf an Pflegeplätzen auch für die Zukunft weitgehend abgesichert.

Zweites Risiko: Nicht kalkulierbare Instandhaltungskosten der Pflegeimmobilie

Damit Immobilien über die Zeit hinweg nicht an Wert verlieren, ist eine laufende Instandhaltung unerlässlich. Deshalb sollten Investoren von Beginn an genügend Geld beiseite legen, um im Bedarfsfall auf eine Instandhaltungsrücklage zurückzugreifen. Können die Eigentümer der Pflegeimmobilien die Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen aufgrund fehlender Liquidität nicht übernehmen, werden sie schlimmstenfalls mit einer Sonderumlage zur Kasse gebeten. Diesem Risiko steht allerdings die Tatsache gegenüber, dass Eigentümer von Pflegeimmobilien nur für einen kleinen Teil an Instandhaltungsmaßnahmen finanziell einstehen müssen.

Drittes Risiko: das Verwalter- bzw. Betreiberrisiko

Ein Verwalterrisiko besteht bei jedem Wohnobjekt, das über einen externen Verwalter betrieben wird. Es besteht ein theoretisches Risiko dafür, dass sich eingefahrene Verwalter nicht genügend um den Betrieb der Immobilie sorgen und deshalb erst zu spät für Instandhaltungsmaßnahmen aufkommen. Deshalb ist es bei einer Investition in eine Pflegeinstitution wichtig, einen Verwalter auszuwählen, der ausschließlich auf den Betrieb von Pflegeimmobilien spezialisiert ist. Fokussieren sich die Betreibergesellschaften ausschließlich auf den Betrieb von Pflegeeinrichtungen, sind sie natürlich sehr versiert in diesem Gebiet. Generell gilt: Je länger ein Betreiber bereits erfolgreich auf dem Markt besteht und je mehr Einrichtungen ein Betreiberunternehmen betreut, desto geringer ist das Risiko eines finanziellen Verlustes bzw. einer drohenden Insolvenz des Betreibers. Erleidet eine Betreibergesellschaft Insolvenz oder wird dem Unternehmen seine Erlaubnis entzogen, müssen Investoren möglicherweise Mietausfälle in Kauf nehmen. Es besteht ein Grundrisiko dafür, dass der neue Betreiber die Pflegeimmobilie zu weniger günstigen Bedingungen übernimmt. Als besonders sicher werden ergänzend überregionale gemeinnützige Betreiber eingestuft, für die öffentlich-rechtliche Gesellschafter tätig sind. Da bei privaten Betreibern eine Gewinnerzielung vorrangig ist, werden diese Unternehmen von der Bevölkerung auch weniger akzeptiert.

Viertes Risiko: Angemessene Größe eines Pflegeobjekts

Die Größe des Pflegeheims sollte der Anforderung angepasst sein, einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb herzustellen. Das bedeutet, dass eine zu kleine Pflegeeinrichtung dauerhaft nicht rentabel betrieben werden kann. Bei einem zu großen Haus besteht das Risiko, dass die verfügbaren Kapazitäten dauerhaft nicht ausgefüllt sind. Experten empfehlen deshalb, in Pflegeimmobilien mit einem Umfang von 80 bis 120 Appartements zu investieren.

Fünftes Risiko: Höhe der Renditen beim Investment in eine Pflegeimmobilie

Auf dem deutschen Finanzmarkt ist es Gang und Gäbe, dass Renditeprognosen generell „beschönigt“ werden und deshalb auf unvollständigen Angaben beruhen. Investoren in spe sind deshalb gut beraten, die Angaben exakt zu überprüfen und sich bei offenen Fragen an einen Finanzexperten zu wenden. Durch diese Informationen werden böse Überraschungen vermieden.

Sechstes Risiko: Zinsänderungen

Aktuell herrscht in Deutschland ein historisch günstiges Zinsniveau. Zahlreiche Investoren nutzen die Situation zu ihren Gunsten aus, um Immobilienkäufe über Bankdarlehen zu finanzieren. Im Regelfall bestehen Banken jedoch auf eine Darlehens-Zinsfestschreibung für einen bestimmten Zeitraum. Häufig erstreckt sich die Zinsfestschreibung über 10 oder 15 Jahre. Wird nach diesem Zeitraum ein höherer Hypothekenzins festgelegt, müssen Investoren möglicherweise mit höheren monatlichen Aufwendungen rechnen. Diese Entwicklung ist in Anbetracht des derzeitigen Niedrigzinsniveaus sogar relativ hoch. In diesem Zusammenhang muss jedoch erwähnt werden, dass sich aufgrund der ansteigenden Inflationsrate auch die Mietzahlungen erhöhen werden. Ist eine höhere Zinszahlung fällig, wird sich dieser Kostenaufwand durch höhere Mieten vermutlich aufheben.

Fazit: Risiken des (Pflege-)Immobilienkaufs nicht überbewerten

Es gibt viele gute Gründe, weshalb Finanzexperten zur Investition in Pflegeimmobilien raten. Zahlreiche Vorteile stehen einigen Risiken gegenüber. Als größtes Risiko wird eine drohende Insolvenz der Betreiber betrachtet. Allerdings belegen Zahlen, dass sich dieses Risiko in Grenzen hält. Wer die Betreibergesellschaft mit Bedacht auswählt und Faktoren wie der Standortauswahl die nötige Aufmerksamkeit schenkt, lässt sich mit diesem Immobilienkauf auf ein relativ sicheres Geschäft ein. Dennoch ist es dringend erforderlich, Chancen und Risiken sorgfältig gegeneinander abzuwägen. Generell ist ein Erwerb von Pflegeaappartements für private Investoren empfehlenswert, die langfristige Gewinnmaximierungsabsichten hegen. Wer sich dieser Tatsache bewusst ist, sollte intensiv über diese Investitionsart nachdenken.