Investitionen in Pflegeimmobilien sind lukrativer denn je. Ein wichtiger Grund für die Entwicklung: der demografische Wandel und der hohe Bedarf an Pflegeplätzen.
Bereits seit mehreren Jahren wird die Kapitalanlage in Pflegeimmobilien im Finanzsektor als zukunftsorientierte und sichere Anlageoption bewertet. Der derzeitige Finanzmarkt ist noch immer unsicher. Finanzexperten raten von Investitionen in spekulative Finanzprodukte ab. Stattdessen soll solides Betongold das Vermögen sichern. Argumente wie verhältnismäßig geringe Risiken sowie vergleichsweise hohe Renditen sprechen für dieses Investitionskonzept. Allerdings sind Pflegeimmobilien als Kapitalanlage für einen Großteil privater Anleger bislang weitgehend unbekannt.
Wie wirkt sich der demografische Wandel auf den Bedarf an Pflegeimmobilien aus?
Der demografische Wandel ist in Deutschland in vollem Gange. Trotz eines Anstiegs der Geburtenziffer von 1,5 Kindern je Frau bewegt sich der Durchschnitt in Deutschland noch unter dem Mittel der Europäischen Union. Schenkt man derzeitigen Prognosen Glauben, wird 2060 etwa jede dritte Person mindestens 65 Jahre alt sein. Oder anders ausgedrückt: im Dezember 2015 wurden rund 2,9 Millionen Menschen in Deutschland als pflegebedürftig eingestuft. Doch schon jetzt weisen die Statistischen Ämter des Bundes und der Länder darauf hin, dass dieser Anteil Pflegebedürftiger bis zum Jahr 2050 auf etwa 4 Millionen Betroffene ansteigen wird. Pflegeheim Rating Reporte von Einrichtungen wie dem Institute for Healthcare Business weisen auf einen wachsenden Bedarf an über 300.000 Pflegeplätzen bis zum Jahr 2030 hin. Handlungsbedarf ist demzufolge dringend von Nöten.
Dementsprechend liegt es auf der Hand, dass der Bedarf an Pflegeimmobilien zukünftig drastisch zunehmen wird. Längst haben sich Pflegeimmobilien als inflationssichere Finanzprodukte bewährt, deren Renditen die Vier-Prozent-Marke überschreiten. Immobilien für pflegebedürftige Personen gelten als konjunkturunabhängige Investment-Form, deren Bedarf sich in den nächsten Jahrzehnten massiv erhöhen wird. Diesbezüglich macht der Immobilienökonom Frank Löwentraut auf ein Problem aufmerksam, das alle Generationen betrifft. Nach Meinung des Spezialisten für Gesundheits- sowie Sozialimmobilien droht in großen Teilen des Landes eine massive Unterversorgung an Pflegeplätzen. Tausende an Neubauten sind notwendig, um diesen Bedarf zu decken. An dieser Stelle setzen die finanziellen Vorzüge dieser Investmentform an.
Welche Vorteile bietet diese Kapitalanlage?
Investitionen in Pflegeimmobilien sind nicht nur aus finanzieller Sicht sinnvoll. Wer pflegebedürftigen älteren Menschen mit einer Investition in diese Immobilienart einen angenehmen Lebensabend beschert, engagiert sich somit auch auf sozialer Ebene. Im direkten Vergleich mit einem Anlagefonds profitieren Privatinvestoren beim Erwerb der Objekte von einem sachlichen Gegenwert. Eine Aufteilung der Pflegeimmobilien erfolgt über das Wohneigentumsgesetz. Basierend auf dieser rechtlichen Grundlage steht es den Käufern frei, die im Grundbuch vermerkten Pflegeeinrichtungen zu veräußern oder zu vererben. Einziges Manko: Für eine Eigennutzung stehen Pflegeimmobilien in aller Regel nicht bereit. Schließlich werden die Objekte durch Betreibergesellschaften zumeist durch 20-Jahres-Verträge angemietet. Während dieses Zeitraums erhalten Immobilieneigentümer durch die Betreiber eine monatliche Miete, die unter Berücksichtigung der Inflationsbedingungen auf Dauer festen Richtlinien angepasst wird. Die jeweilige Betreibergesellschaft agiert als Pächterin, welche die Kostenübernahme aller laufender Posten wie Strom, Wasser, Heizung, Instandhaltungsmaßnahmen und Schönheitsreparaturen zusagt. Darüber hinaus sind die Betreiber für die Vermietung der Wohneinheiten zuständig.
Zwischen den Privatinvestoren und Mietern besteht keinerlei Kontakt. Die Investoren von Pflegeapparements haben die Möglichkeit, ihre Anteile auf Wunsch zu vererben oder zu verkaufen. Die Pflegeeinrichtungen werden als sogenannte Management-Immobilien betrachtet, deren Erfolg und Qualität in erster Linie vom Engagement des Betreiberunternehmens abhängt. Aus dem Grund sind Investoren gut beraten, sich für Pflegeinstitutionen zu entscheiden, die von einer renommierten und vertrauenswürdigen Gesellschaft betrieben werden. Durch eine gut durchdachte Wahl des Betreibers reduzieren Kapitalanleger das Risiko, Verluste der Mieteinnahmen durch einen Konkurs des betreibenden Unternehmens zu erleiden. Die Gefahr eines längerfristigen Leerstands der Immobilien ist in Anbetracht des demografischen Wandels auf ein Minimum reduziert. Die stetig steigende Anzahl an pflegebedürftigen Personen sichert auch für die nachfolgenden Jahrzehnte ausgelastete Buchungen der Wohneinheiten in Seniorenresidenzen zu. Diese Entwicklung ist eine wichtige Grundlage für den Erhalt der Wirtschaftlichkeit von Unternehmen.
Info: Pflegeimmobilien als Kapitalanlage eignen sich insbesondere für private Anleger, die großen Wert auf eine sichere Geldanlage legen – denn neben der Rendite spielt vor allem der Inflationsschutz eine große Rolle. Hierbei gilt es zu berücksichtigen: Um in eine Pflegeimmobilie zu investieren, wird ein Eigenkapital in Höhe von ca. 20 Prozent vorausgesetzt. Für den Erwerb einer Pflegeimmobilie ist insgesamt mit einem Anlagevolumen von mindestens 130.000 Euro zu rechnen.
Wichtiger Hinweis: Bei diesem Modell steht nicht die vorzeitige Selbstnutzung der jeweiligen Immobilie, sondern vielmehr die Kapitalanlage im Vordergrund. Ein Vorteil liegt jedoch im bevorzugten Belegungsrecht, das bei Eintritt des Pflegefalls greift. Dieses Recht bezieht sich nicht automatisch auf die eigene Pflegeimmobilie, sondern auf alle Wohneinheiten des jeweiligen Trägers.
Wird die Investition von Pflegeimmobilien staatlich gefördert?
Ein weiterer Vorteil ist die staatliche Förderung dieser Investitionsart, die sich jedoch auf spezielle Pflegeimmobilien beschränkt. Wer in Hospize, Behindertenwohnheime, psychiatrische Einrichtungen oder stationäre Pflegeinstitutionen investiert, darf auf finanzielle Unterstützung vom Staat hoffen. Bei Zahlungsunfähigkeit der Mieter oder Leerstand übernimmt der Staat den Mietanteil. Dadurch ist das Insolvenzrisiko deutlich minimiert. Ein nicht monetärer Pluspunkt ist außerdem das Belegungsrecht der Anleger. Im Bedarfsfall dürfen die Anleger oder deren Familienangehörige selbst in das Appartement einziehen. Neben guten Aussichten auf einen gewinnbringenden Verkauf profitieren Privatinvestoren zusätzlich von steuerlichen Vorteilen. Abschreibungen auf die Immobilie in Höhe von zwei Prozent pro Jahr sind legitim. Darüber hinaus sind Zinsen im Rahmen einer Fremdfinanzierung steuerlich abzugsfähig.
Welche Verpflichtungen gehen die Investoren einer Pflegeimmobilie ein?
Der Anteil an Verpflichtungen hält sich für Privatinvestoren in Grenzen. Die einzige Ausnahme bezieht sich auf Verwaltungskosten, welche die Eigentümer anteilig übernehmen müssen. Diese Zahlen werden im Vorfeld genau festgelegt. Die Kunden der Betreibergesellschaften erhalten eine anfängliche Bruttomietrendite zu einem festgelegten Prozentsatz, von dem Verwaltungskosten sowie die Grundsteuer anteilig berechnet werden. Durch diese Auflistung sind die Kosten und Rendite für die Erwerber der Pflegeimmobilien sehr gut kalkulierbar.
Ist die Kapitalanlage in ein Pflegeappartement mit Risiken verbunden?
Wer die Wahl der Betreibergesellschaft mit Bedacht fällt, hat bereits ein großes Risiko minimiert. Die Lage ist ein weiterer Faktor, der sich maßgeblich auf den Wert jeder Immobilie auswirkt. Eine gute Entscheidung treffen Investoren mit einer Pflegeimmobilie, in deren Einzugsgebiet mindestens 25.000 Einwohner zu Hause sind. Zusätzlich sollten die Anleger überprüfen, ob im favorisierten Gebiet eine Unterdeckung an Pflegeplätzen vorliegt. Wer die Lage des Standorts analysiert und bei einer Verlängerung des Kredits ein Zinsänderungsrisiko in Kauf nimmt, wird mit dieser Art der Kapitalanlage gewiss keine böse Überraschung erleben.
Fazit: Ist eine Pflegeimmobilie als alternative Kapitalanlage sinnvoll oder nicht?
Ein Immobilieninvestment in Pflegeimmobilien ist insbesondere für die eigene Altersvorsorge empfehlenswert. Vor der Investition sollten Interessenten Chancen und Risiken gut durchdacht gegeneinander abwägen. Generell betonen Finanzexperten, dass diese Art der Kapitalanlage nicht für eine Steigerung der kurzfristigen Gewinnmaximierung geeignet ist. Wer auf Vorteile wie gute Chancen für einen gewinnbringenden Verkauf oder den geringen Anteil an laufenden Zusatzkosten großen Wert legt, trifft mit dieser Kapitalanlageform eine gute Wahl. Schließlich ist der demografische Wandel in Deutschland ein Thema, das unaufhaltbar voranschreitet und schon jetzt alle Bevölkerungsschichten betrifft.
