Eine Kapitalanlage in Pflegeimmobilien vereint zwei Vorzüge auf einmal. Die Geldanlage sichert hohe Rendite – eine ideale Grundlage zur Altersvorsorge!
Eine Pflegeimmobilie ist ein Anlageobjekt, das aufgrund des demografischen Wandels und dem damit verbundenen hohen Bedarf an Pflegeplätzen stetig an Bedeutung gewinnt. Neben dem sozialen Nutzen und der Inflationssicherheit sind es insbesondere Aussichten auf hohe Renditen, einschließlich der Wertsteigerung, die die Rentabilität der Pflegeeinrichtungen betonen. Mit Pflegeimmobilien verbundene hohe Renditen sind alles andere als Zufall. Mehrere Komponenten und deren Berechnung wirken sich maßgeblich auf die hohen Gewinnchancen aus.
Wieso sind Renditen bei Pflegeimmobilien so hoch?
Im Finanzwesen werden die Pflegeinstitutionen als Immobilienkapitalanlagen eingestuft, deren hohe Renditen kein Zufall sind. Die Gewinnchancen sind die logische Folge des Zusammenspiels mehrerer Faktoren, von denen Privatinvestoren profitieren. Ein Aspekt bezieht sich auf die dauerhaft zu erzielenden regelmäßigen Mieteinnahmen. Im Gegensatz zu anderen Immobilien werden die Pflegeeinrichtungen nicht vom Eigentümer, sondern Betreibergesellschaften verwaltet. Dies hat zur Folge, dass diese Betreiber das Risiko eines etwaigen Mietausfalls übernehmen. Drohen aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten der betroffenen Pflegebedürftigen, eines Zwangsauszugs oder eines Mieterwechsels Mietminderungen oder ein Mietausfall, gehen Eigentümer der Pflegeimmobilien kein finanzielles Risiko ein. Denn regelmäßige Mieteinnahmen sind abgesichert. Durch diesen Vorteil unterscheiden sich Investitionen in Pflegeimmobilien deutlich von Geldanlagen in Häuser oder Eigentumswohnungen, bei denen die Gefahr fehlender Mieteinnahmen auf den Eigentümern lastet. Als Grundlage für diese Regelung dient der zwischen den Mietparteien abgeschlossene Vertrag, in dem Rechte, Pflichten und Risiken detailliert geregelt sind.
Verträge über lange Zeiträume versprechen Planungssicherheit bei der Investition in ein Pflegeobjekt
Als vorteilhaft erweist sich für die hohe Renditenbildung ebenfalls, dass die zwischen den Immobilienkäufern sowie Betreibergesellschaften abgeschlossenen Verträge in aller Regel über einen Zeitraum von 20 bis 25 Jahren erstrecken. Häufig inkludieren die Vereinbarungen automatisch eine Option zur Verlängerung. Voraussetzungen an eine langfristige lukrative Kapitalanlage werden somit erfüllt. Aus diesen Gründen sind Renditen von vier bis sechs Prozent bei Pflegeimmobilien realistisch. Bei einer cleveren Wahl des Standorts und der Betreiber können sich diese Gewinnchancen sogar auf bis zu acht Prozent erhöhen. Diese Renditen werden durch weitere Faktoren wie die geringen Verwaltungskosten beeinflusst, die durch auf der Baufinanzierungen basierenden steuerlichen Abschreibungsoptionen ergänzt werden. Von der steuerlichen Abschreibung profitieren Kapitalanleger über 50 Jahre hinweg mit einem Anteil von zwei Prozent pro Jahr. Steuervorteile können ebenfalls über das Inventar der Pflegeeinrichtungen sowie durch die Gemeinschaft beanspruchte Außenanlagen geltend gemacht werden. Diese Komponenten beeinflussen die sogenannte Absetzung für Abnutzung, die Sonder-Afa – ein Vorteil für die eigene Kapitalentwicklung.
Wie wirkt sich der demografische Wandel auf den Bedarf an Pflegeimmobilien aus?
Darüber hinaus wird eine Pflegeimmobilie als langfristige Kapitalanlage betrachtet, die von seriösen und renommierten Betreiberunternehmen in regelmäßigen Abständen instandgehalten, modernisiert oder saniert wird. Bedingt durch geburtenstarke Jahrgänge, wird die Anzahl an Senioren in den nächsten Jahren stetig ansteigen. Faktoren, wie sich das durch die Entwicklung medizinischer Möglichkeiten regelmäßig nach oben korrigierende Durchschnittsalter der Deutschen sowie das veränderte Gesundheitsbewusstsein, führen zu einem eklatanten Anstieg der in Deutschland lebenden Senioren. Dementsprechend hoch ist der Pflegebedarf. Die Nachfrage nach altersgerechtem Wohnraum, vor allem nach Pflegeimmobilien, nimmt Jahr für Jahr zu. Bedingt durch die hohe Nachfrage nach senioren- und behindertentauglichem Wohnraum ist das Interesse an Pflegeimmobilien für die nächsten Jahrzehnte abgesichert. Bereits zum jetzigen Zeitpunkt sind viele Pflegeimmobilien wie Unterkünfte für Betreutes Wohnen oder Seniorenheime zu 90 oder gar 95 Prozent ausgelastet. Da sich die Anzahl an pflegebedürftigen Personen bis 2030 von derzeit rund 2,4 Millionen auf bis zu 3,4 Millionen erhöhen wird, droht zukünftig ein akuter Mangel an Pflegeeinrichtungen. Durch die Unterstützung des Staats, aber auch privater Kapitalanleger, wird eine bedarfsgerechte Erweiterung des Wohnraums für Senioren viele Jahre andauern. Das bedeutet für die Entwicklung der Renditen für Pflegeeinrichtungen, dass über Wertsteigerungen von Pflegeimmobilien nicht nur spekuliert wird. Denn dieser Anstieg wird von Finanzexperten schon jetzt als sicher eingestuft. Dementsprechend werden die Ertragsmöglichkeiten der Pflegeimmobilien als Immobilienkapitalanlagen deutlich ansteigen.
Pflegeimmobilien als Altersvorsorge: Wieso sind Sachwerte stabiler als Geldwerte?
Weiterhin gilt eine Pflegeeinrichtung als wertstabile Form der Kapitalanlage, deren Sachwert selbst durch Finanzkrisen nicht negativ beeinflusst werden kann. Dieses konstante Wertniveau bewahrt ebenfalls für die derzeitige Nullzinspolitik sowie staatliche Überschuldung ihre Gültigkeit. Andere Anlageformen wie die Rentenvorsorge oder Sparguthaben sind von derartigen Risiken bedroht – im Gegensatz zur Pflegeimmobilie als Altersvorsorge. Investitionen in Geldwerte sind durch einen voranschreitenden Kaufkraftverlust gefährdet. Die Entwicklung zahlreicher Finanzprodukte wird durch die Inflation negativ beeinflusst. Auf Tages- oder Festgeldkonten angesammeltes Vermögen von Privatverbrauchern verliert durch die Inflation zunehmend an Wert. Im Gegenzug bleibt der Immobilienmarkt von diesem Wandel jedoch völlig unbeeinflusst.
Wie werden Immobilienrenditen berechnet?
Kapitalanlagen sollten zwingend hohe Renditen erbringen. Derartige Kennzeichnungen sind für Immobilienkapitalanlagen typisch. Dennoch ist es für viele Laien gar nicht so einfach, die Berechnung für eine Immobilienrendite nachzuvollziehen. Nur wer genau über die Faktoren für die Renditeberechnung informiert ist, kann das Potenzial einer Immobilienkapitalanlage genau ermitteln. Diese Berechnung ist eine wichtige Grundlage um zu entscheiden, inwiefern Pflegeimmobilien als lukratives Renditeobjekt in Frage kommen.
Wodurch unterscheiden sich Brutto- und Netto-Renditen?
Als Investitionskosten für den Erwerb einer Pflegeimmobilie gilt der zu begleichende Kaufpreis. Vorausgesetzt, die Pflegeeinrichtung befände sich in einem guten Zustand oder wäre gar ein Neubau, sind einzurechnende Renovierungs- und Instandhaltungskosten auf ein Minimum reduziert. Ist die erworbene Pflegeimmobilie zum Zeitpunkt des Kaufs schon vermietet, gehen durch die Vermietung gewonnene Einnahmen in die Berechnung der Rendite ein. Eine einfache Renditeberechnung erfolgt, indem die jährlich erzielte Nettokaltmiete durch Investitionsbeträge dividiert wird. Aus dieser Rechnung ergibt sich der prozentuale Anteil der Immobilienrendite. In diese Brutto-Berechnungsmethode werden die Bewirtschaftungskosten nicht einbezogen. Wer keinen genauen Überblick über diesen Kostenanteil einschließlich Gebühren für die Instandhaltung und Hausverwaltung hat, kann eine Pauschale von rund 20 Prozent aller Mieteinnahmen ansetzen. Im Vergleich mit der Bruttorendite werden in die Nettorendite ebenfalls Posten wie Bewirtschaftsgebühren sowie Kaufnebenkosten einbezogen. Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten von dem Mietanteil ergibt sich das Nettoobjektergebnis. Dieses Resultat wird wiederum durch die gesamten Investitionskosten dividiert. Daraus resultiert die in Prozent angegebene Nettorendite, die vereinfacht den Zinsanteil nach Abzug sämtlicher immobilienbezogenen Kosten sowie des Kapitals vor den Steuern angibt.
Welche Vorteile bieten hohe Renditen für die Altersvorsorge?
In ihrer Eigenschaft als Mittel zur Altersvorsorge überzeugen Pflegeimmobilien sogar in zweierlei Hinsicht. Einerseits versprechen Investitionen in Pflegeeinrichtungen eine finanzielle Absicherung. Andererseits profitieren private Investoren beim Kauf der Pflegeappartements in den Einrichtungen vom sogenannten bevorzugten Belegungsrecht. Werden die Investoren nach einem längeren Zeitraum selbst pflegebedürftig, haben sie nicht nur einen Rechtsanspruch auf einen Pflegeplatz in der Einrichtung, in der sich das Wohneigentum befindet. Dieser Anspruch kann auf Pflegeplätze in allen Institutionen erweitert werden, die dem jeweiligen Betreiberunternehmen angehören.
Fazit: Hohe Renditen sind bei Geldanlagen in Pflegeimmobilien gesichert
Aufgrund des sich in Deutschland vollziehenden demografischen Wandels ist es unabdingbar, dass die Nachfrage nach Pflegeeinrichtungen in den folgenden Jahrzehnten kontinuierlich ansteigen wird. Obwohl die Problematik bisher noch viel zu wenig in der Öffentlichkeit thematisiert wird, scheint der Ausbau einer erweiterten Pflege-Infrastruktur unabdingbar. Dieser Wandel kann sich nach aktuellem Stand der Dinge nur mit finanzieller Unterstützung privater Kapitalanleger vollziehen. Bereits aus diesem Grund bekräftigen Finanzexperten, dass eine Investition in diese Art von Betongold hohe Renditen erbringt und damit eine effektive Form der Altersvorsorge darstellt.
Info: Pflegeimmobilien als Kapitalanlage eignen sich insbesondere für private Anleger, die großen Wert auf eine sichere Geldanlage legen – denn neben der Rendite spielt vor allem der Inflationsschutz eine große Rolle. Hierbei gilt es zu berücksichtigen: Um in eine Pflegeimmobilie zu investieren, wird ein Eigenkapital in Höhe von ca. 20 Prozent vorausgesetzt. Für den Erwerb einer Pflegeimmobilie ist insgesamt mit einem Anlagevolumen von mindestens 130.000 Euro zu rechnen.
Wichtiger Hinweis: Bei diesem Modell steht nicht die vorzeitige Selbstnutzung der jeweiligen Immobilie, sondern vielmehr die Kapitalanlage im Vordergrund. Ein Vorteil liegt jedoch im bevorzugten Belegungsrecht, das bei Eintritt des Pflegefalls greift. Dieses Recht bezieht sich nicht automatisch auf die eigene Pflegeimmobilie, sondern auf alle Wohneinheiten des jeweiligen Trägers.
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