Mittlerweile gelten Pflegeimmobilien als einige der lukrativsten und zuverlässigsten Kapitalanlagen in Deutschland. Die Vorteile dieser Investition überzeugen.
Auf dem Immobilienmarkt bewährt sich zunehmend eine neue Anlageform. Wurden Pflegeinstitutionen in der Vergangenheit zumeist vollständig an Versicherungen oder Fonds verkauft, erobern diese Immobilien mittlerweile den Markt für Privatanleger. Schenkt man Expertenaussagen Glauben, ist die Nachfrage nach Pflegeappartements sehr groß. Doch weshalb sind diese Investitionen so beliebt? Zur Beantwortung dieser Frage lohnt sich eine Analyse der derzeitigen Marktsituation in der Pflegebranche. Zugleich stellt sich die Frage, welche Spezifika eine Pflegeimmobilie eigentlich auszeichnen.
Was ist eine Pflegeimmobilie?
Die Bezeichnung „Pflegeimmobilie“ bezieht sich zumeist auf einzelne Appartements, die Teil einer größeren Pflegeeinrichtung sind. Diese Einrichtungen sind stationäre Pflegeheime, Wohnheime mit inkludiertem Pflegeservice oder Immobilien mit einem gemischten Konzept aus Betreutem Wohnen und Pflegeheim. Privatanleger haben die Möglichkeit, die Wohneinheiten separat zu erwerben und für diese Investition in ein Pflegeappartement regelmäßige Mieterträge zu erhalten. Die Mietverträge werden erfahrungsgemäß nicht mit den Bewohnern der Zimmer, sondern einer übergeordneten betreibenden Gesellschaft abgeschlossen.
Wieso ist die Nachfrage nach Pflegeeinrichtungen als Kapitalanlage gerade jetzt so groß?
Der Trend auf die Entwicklung in der Pflegebranche lässt nur einen Schluss zu: Die Nachfrage nach Pflegeimmobilien boomt. Dieses rege Interesse besteht aufgrund des sich in Deutschland vollziehenden demografischen Wandels, durch den sich der Bedarf an Pflegeinstitutionen stetig steigert. Insbesondere für den Zeitraum von 2020 bis 2060 wird ein deutlicher Nachfrageschub erwartet, weil zu dieser Zeit die „Baby Boomers“ – eine besonders geburtenstarke Generation – das Rentenalter erreichen. Aussagen einer Studie des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie zufolge werden um 2030 etwa 3,5 Millionen pflegebedürftige Menschen in Deutschland leben: Dieser Wert verweist auf einen Anstieg von rund 33 Prozent. Um diesen Bedarf zu decken, müssen bis dahin rund 371.000 neue Pflegeplätze erschaffen werden. Geschätzter Kostenansatz: ungefähr 54 bis 73 Milliarden Euro.
Neue Pflegeeinrichtungen: Private Investoren sind gefragt
Öffentliche Träger können diesen Bedarf nicht decken. Erste Auswirkungen dieser Entwicklung machen sich schon jetzt bemerkbar, indem sich die Anzahl öffentlich-rechtlicher Pflegeplätze stetig reduziert. Im Gegensatz dazu hat sich der Anteil von privat initiierten Pflegeplätzen seit dem Jahr 2000 fast verdoppelt. Der Pflegemarkt unterliegt einem Wandel, da immer mehr Pflegeappartements als Geldanlagen an private Investoren veräußert werden. Vor allem in Deutschlands Metropolen wie Berlin herrscht ein überdurchschnittlich hoher Bedarf an Pflegeeinrichtungen. Pflegeimmobilien bieten überzeugende Vorteile. Doch weshalb sind Appartements in den Pflegeinstitutionen so lukrativ und vorteilhaft?
Info: Pflegeimmobilien als Kapitalanlage eignen sich insbesondere für private Anleger, die großen Wert auf eine sichere Geldanlage legen – denn neben der Rendite spielt vor allem der Inflationsschutz eine große Rolle. Hierbei gilt es zu berücksichtigen: Um in eine Pflegeimmobilie zu investieren, wird ein Eigenkapital in Höhe von ca. 20 Prozent vorausgesetzt. Für den Erwerb einer Pflegeimmobilie ist insgesamt mit einem Anlagevolumen von mindestens 130.000 Euro zu rechnen.
Wichtiger Hinweis: Bei diesem Modell steht nicht die vorzeitige Selbstnutzung der jeweiligen Immobilie, sondern vielmehr die Kapitalanlage im Vordergrund. Ein Vorteil liegt jedoch im bevorzugten Belegungsrecht, das bei Eintritt des Pflegefalls greift. Dieses Recht bezieht sich nicht automatisch auf die eigene Pflegeimmobilie, sondern auf alle Wohneinheiten des jeweiligen Trägers.
Wie wirken sich Mieteinnahmen sowie die Standortsicherheit der Pflegeimmobilie auf die Vermögensbildung aus?
Erfahrungsgemäß werden die Generalmietverträge mit Betreibergesellschaften über eine Laufzeit von mindestens 20 Jahren abgeschlossen. Zumeist ist es problemlos möglich, diese Vereinbarung durch Verlängerungsoptionen zu erweitern. Dieser Vertrag ist eine Grundlage dafür, dass die Eigentümer der Pflegeappartements (insbesondere bei förderungswürdigen Pflegeinstitutionen) auch bei Leerstand oder Zahlungsunfähigkeit der Bewohner der Einrichtung nicht auf ihre Mieteinnahmen verzichten müssen. Damit Betreibergesellschaften der Pflegeimmobilien gewinnbringend arbeiten können, nehmen sie vor einer Erbauung der Pflegeinstitutionen in aller Regel eine Standortanalyse für den entsprechenden Standort vor. Sichern diese Auswertungen eine Rentabilität der Pflegeinstitution zu, wird an dieser Stelle eine Pflegeimmobilie erbaut.
Was hat es mit dem Inflationsschutz und bevorzugten Belegungsrecht beim Kauf einer Pflegeimmobilie auf sich?
Investoren einer Pflegeimmobilie profitieren von dem vorteilhaften Rechtsanspruch, bei entsprechender Pflegebedürftigkeit einen Pflegeplatz in der investierten Pflegeeinrichtung zu erhalten. Dieses Recht weitet sich im Bedarfsfall auch auf alle anderen Pflegeinstitutionen aus, die durch die beauftragte Gesellschaft vertrieben werden. Natürlich ist es von Vorteil, dass dieses Recht nicht nur für den Privatinvestor selbst gültig ist. Der Anspruch besteht ebenfalls für dessen Familienangehörige. Da Mietverträge generell indexiert sind, steht privaten Investoren einer Pflegeimmobilie automatisch ein Inflationsschutz zu. Durch diese Vereinbarungen passen sich Mieten regelmäßig dem steigenden Preisindex an. Häufig werden diese Intervalle im Fünf-Jahres-Rhythmus festgelegt. Dadurch wird ein Inflationsschutz gewährleistet.
Wie hoch sind die Renditen beim Kauf eines Pflegeappartements?
Durch das Zusammenspiel aus gesicherten Mieteinnahmen sowie steuerlichen Vergünstigungen erzielen Privatinvestoren beim Erwerb einer Pflegeimmobilie erfahrungsgemäß Renditen von vier bis sechs Prozent. Das Potential für staatliche Förderungen hängt in erster Linie davon ab, ob sich Käufer für eine förderungswürdige oder nicht förderungswürdige Pflegeinstitution entscheiden. Investoren haben nur bei einem förderungswürdigen Objekt einen Anspruch auf staatliche Förderung. Dieser Kategorie gehören Immobilien wie psychiatrische Institutionen, Behindertenheime, Hospize oder stationäre Pflegeheime an. Eigentümer der Pflegeappartements erleiden bei Investitionen in förderungswürdige Objekte auch bei einer Zahlungsunfähigkeit der Einwohner oder Leerstand keinen finanziellen Verlust. In solchen Fällen garantiert der Staat eine Übernahme der Mietzahlungen. Im Gegensatz zu diesen Objekten können Eigentümer einer nichtförderungswürdigen Immobilie nicht auf eine Fortsetzung der Zahlung bestehen. Staatliche Mittel werden beispielsweise bei Einrichtungen wie Betreutem- sowie Service-Wohnen verwehrt.
Wie hoch ist der Verwaltungsaufwand für Eigentümer einer Pflegeimmobilie?
Einer der größten Vorteile des Erwerbs einer Pflegeimmobilie ist der geringe Verwaltungsaufwand. Wer in ein Pflegeappartement investiert und dadurch den Mietvertrag mit dem Betreiber abschließt, wird automatisch von den meisten klassischen Aufgaben eines Vermieters entbunden. Tätigkeiten wie die Mietersuche oder Erstellung der Nebenkostenabrechnung fallen ins Aufgabengebiet des Betreiberunternehmens. Die Instandhaltung der Immobilie ist ebenfalls mit wenig Aufwand verbunden. Ein Großteil der Instandhaltung von Pflegeinstitutionen fällt in den Aufgabenbereich der Betreiber. Dadurch müssen sich Pflegeimmobilien-Eigentümer beispielsweise nicht um Sanierungen oder Renovierungen sorgen, die das entsprechende Objekt betreffen. Da die Investoren als Eigentümer der Pflegeeinrichtung im Grundbuch vermerkt werden, gehen auf die Käufer automatisch alle klassischen Rechte eines Wohneigentums über. Den Eigentümer der Pflegeappartements steht es frei, die erworbenen Wohneinheiten zu vererben, verschenken oder zu verkaufen.
Wie hoch ist derzeit das Preisniveau für die Pflegeimmobilien
Auch für Pflegeimmobilien gilt: Der Standort sowie die Größe der Wohneinheit wirken sich maßgeblich auf den Preis aus. Durchschnittskosten von 80.000 bis 200.000 Euro sind derzeit für Pflegeeinrichtungen realistisch. Der Anteil an Zuzahlungen ist aufgrund der hohen Mietrenditen sowie günstigen Finanzierungskonditionen überschaubar. Durch den geringen Mietzins schont die Finanzierung das Budget noch stärker. Allerdings sind Kaufnebenkosten wie Notargebühren oder die Entrichtung der Grunderwerbsteuer unumgänglich. Wer sein Geld in ein ortsunabhängiges Objekt anlegen möchte, trifft mit einer Pflegeimmobilie ebenfalls eine gute Wahl. Da die Verwaltungsarbeiten durch die Betreibergesellschaft übernommen werden, müssen die Eigentümer nicht regelmäßig in der Pflegeimmobilie präsent sein.
Fazit: Der Kauf einer Wohneinheit in Pflegeobjekten ist eine Überlegung wert
Es gibt viele gute Gründe, die für den Erwerb einer Pflegeimmobilie sprechen. Soziale und finanzielle Vorteile überwiegen. Dennoch sollten Anleger den Zweck der Investition gut durchdenken. Entspricht die Kapitalanlage persönlichen Wünschen und Vorstellungen? Streben die Interessenten eine langfristige Investition an? Erfüllt die Pflegeimmobilie alle persönlichen Anforderungen an eine gute Geldanlage? Wer alle diese Fragen mit „ja“ beantwortet, trifft mit einem Pflegeobjekt als Kapitalanlage gewiss eine gute Wahl.
