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Immobilienverrentung

Was ist eine Immobilienrente?

Auch als „Rente aus Stein“ bekannt, bietet die Immobilienrente älteren Eigentümern die Möglichkeit, Kapital aus ihrem Zuhause freizusetzen und trotzdem bis ans Lebensende darin wohnen zu bleiben.

So ist dieses Modell ideal für alle, die ihre Rente aufstocken möchten, ohne dabei im Alltag auf Gewohntes zu verzichten. Vom Ablauf über die verschiedenen Modelle bis hin zur Besteuerung: In diesem Beitrag finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen zur Immobilienrente.

Die Immobilienrente in Kürze

Das Eigenheim zu Geld machen und trotzdem darin wohnen bleiben – das klingt fast zu schön, um wahr zu sein. Und doch macht die Immobilienrente genau das möglich. Das Prinzip: Immobilienbesitzer verkaufen ihr Eigentum und erhalten dafür neben dem vereinbarten Verkaufspreis bzw. der Rente noch ein lebenslanges Wohn- oder Nießbrauchrecht. Je nach Modell erfolgt die Auszahlung entweder in Form einer monatlichen Rente oder als Einmalzahlung. Außerdem wird zwischen reinem Wohnrecht und Nießbrauchrecht unterschieden – letzteres garantiert den ehemaligen Eigentümern auch viele weitere Vorteile, wie die freie Gestaltung, Nutzung und Vermietung des kompletten Objektes. Mit dem Nießbrauchrecht gehen aber auch einige Pflichten einher – als wirtschaftlicher Eigentümer muss man sich beispielsweise weiterhin um die Instandhaltung seiner Immobilie kümmern.

Immobilienrente: Diese Modelle gibt es

Wer sich für die Verrentung seiner Immobilie interessiert, dem stehen gleich mehrere Modelle zur Auswahl. Leibrente, Teilverkauf oder Umkehrhypothek? Ein kurzer Überblick über die verschiedenen Varianten.

  1. Leibrente bis ans Lebensende: Das Eigentum verkaufen, aber ein lebenslanges Wohnrecht und eine monatliche Rente erhalten – das zeichnet die klassische Leibrente aus.
  2. Leibrente auf Zeit: Das Prinzip ist dasselbe – jedoch enden die Rentenzahlungen nach einem vorab festgelegten Zeitraum. Der Verkaufspreis gilt dann als getilgt, das Wohnrecht bleibt aber ebenfalls lebenslang bestehen.
  3. Verkauf mit Nießbrauchrecht: Zusätzlich zum Wohnrecht gibt es hier noch ein lebenslanges Nutzungsrecht – die Immobilie darf also nicht nur selbst bewohnt, sondern auch vermietet werden. Die Verkäufer bleiben wirtschaftliche Eigentümer und dürfen ihr Zuhause frei gestalten – dafür tragen sie aber auch die Instandhaltungskosten Die Verkaufssumme wird nicht monatlich, sondern auf einmal ausgezahlt.
  4. Verkauf mit Rückvermietung: Vom Eigentümer zum Mieter – das ist das Prinzip dieses Modells, bei dem das Zuhause an einen neuen Eigentümer verkauft und fortan als Mieter bewohnt wird. Verkäufer erhalten ein lebenslanges Wohnrecht und eine Einmalzahlung – dafür müssen sie eine monatliche Miete zahlen.
  5. Immobilien-Teilverkauf: Nur bis zu 50 % der Immobilie verkaufen und 100 % Nutzungsrechte behalten? Auch das ist möglich, zum Beispiel durch einen Immobilien-Teilverkauf an Engel & Völkers LiquidHome. Die vereinbarte Teilverkaufssumme wird sofort ausgezahlt, es wird ein lebenslanges Wohn- und Nießbrauchrecht garantiert und im Alltag bleibt alles wie bisher. Lediglich die Instandhaltungskosten müssen weiterhin gezahlt werden und es fällt eine monatliche Nutzungsgebühr an.
  6. Die zeitlich begrenzte Umkehrhypothek ist ein auslaufendes Modell, bei dem das Eigenheim mit einem Kredit bei einer Bank oder bei einer Versicherungsgesellschaft beliehen wird. Das Darlehen wird monatlich oder auf einmal ausgezahlt und erst nach dem Ableben der ehemaligen Besitzer durch den Verkauf der Immobilie getilgt.

Wer tiefer ins Thema einsteigen und ausführlichere Informationen zu den einzelnen Modellen sucht, wird in diesem Beitrag fündig.

Berechnung der Immobilienrente

Die Höhe der Auszahlung hängt vom gewählten Modell ab. Basis ist immer der Verkehrswert der Immobilie – ausgehend von deren Lage, Ausstattung und Zustand. Bei der Leibrente und dem Verkauf mit Nießbrauch spielt auch die Lebenserwartung der Eigentümer eine Rolle. Hier gilt: Je höher die Lebenserwartung, desto geringer die Rentenbeträge. Ein 80-jähriger Eigentümer wird also eine deutlich höhere Leibrente erhalten als ein 65-jähriger Immobilienbesitzer. Als Richtwert dienen die Rentenfaktoren des Statistischen Bundesamtes. Beim Teilverkauf erhalten Eigentümer stets anteilig den aktuellen Verkehrswert ihrer Immobilie, der durch einen zertifizierten Gutachter ermittelt wird.

Versteuerung der Immobilienrente

Auch die Versteuerung der Immobilienrente hängt vom Modell ab. Bei der Leibrente muss der Ertrag, also die Einnahme, versteuert werden.

Beim Verkauf und Teilverkauf wiederum gilt: Wer seine Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangehenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, muss keine Spekulationssteuer zahlen. Ansonsten greift die 10-Jahresfrist: Wird eine Immobilie mindestens zehn Jahre nach dem Erwerb verkauft – unabhängig von wem sie bewohnt wurde – entfällt die Besteuerung. Auf die Rente wirken sich Verkauf und Teilverkauf nicht aus.

Vorteile der Verrentung im Überblick

  • Das Zuhause bleibt – egal bei welchem Modell. Dank lebenslangem Wohnrecht können Eigentümer weiterhin in den eigenen vier Wänden leben.
  • Neue Liquidität – ob für einen besseren Lebensstandard oder für größere Investitionen: Eine Immobilienrente setzt „eingemauertes“ Vermögen frei.
  • Geringe Steuerlast – denn der Verkauf selbst muss bei einer klassischen Leibrente nicht versteuert werden, sondern lediglich die Rente. Beim Verkauf oder Teilverkauf wird – wenn überhaupt – nur die Spekulationssteuer fällig.
  • Viele Freiheiten und Rechte, je nachdem, welches Modell gewählt wird. Am flexibelsten ist der Immobilien-Teilverkauf, bei dem Verkäufer weiterhin wirtschaftliche Eigentümer bleiben und von einem späteren Wertzuwachs ihrer Immobilie profitieren können.